Если покупатель недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

Вывод из судебной практики: Если покупатель недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи и не заключает новый договор аренды земельного участка, с такого покупателя может быть взыскана сумма неосновательного обогащения в размере арендной платы, установленном соответствующим нормативным актом.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2017 N Ф07-14725/2017 по делу N А42-274/2017

«…Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 499 967 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2009 серии 51-АВ N 158983.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 26.03.2008 N 159 в редакции дополнительных соглашений к нему (далее — договор аренды) Управление (арендодатель) обязалось предоставить открытому акционерному обществу «Центр судоремонта «Звездочка» (арендатору; далее — ОАО «ЦСЗ») в аренду на срок по 05.05.2010 для сельскохозяйственного использования земельный участок площадью 499 967 кв. м.

На земельном участке площадью 499 967 кв. м были расположены принадлежащие ОАО «ЦСЗ» объекты недвижимости: забойный пункт площадью 149,8 кв. м, очистные сооружения площадью 113,3 кв. м, навозосборник площадью 40 кв. м, свинарник-откормочник площадью 1040,9 кв. м, электрокотельная площадью 642 кв. м, свинарник-отъем площадью 938,2 кв. м, внутрихозяйственная дорога площадью 3400 кв. м и водопровод общей площадью 350 кв. м (далее — объекты недвижимости).

ОАО «ЦСЗ» (продавец) и Общество (покупатель) 25.01.2012 заключили договор купли-продажи имущественного комплекса подсобного хозяйства «Мурмашинский» филиала ОАО «ЦСЗ» N 872-53/1-26, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимости.

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2012, 11.04.2012 и 12.04.2012.

ОАО «ЦСЗ» и Управление 02.12.2012 заключили соглашение о расторжении с 01.04.2012 договора аренды, а 03.12.2012 составили акт приема-передачи, согласно которому земельный участок площадью 499 967 кв. м 01.04.2012 возвращен арендодателю.

Общество, ссылаясь на приобретение им в собственность объектов недвижимости, 05.05.2012 направило Управлению письмо N 66 о замене арендатора в договоре аренды, а 27.06.2012 — письмо о заключении договора аренды земельного участка площадью 499 967 кв. м на срок 49 лет.

В связи с тем что земельный участок площадью 499 967 кв. м, находящийся в федеральной собственности, мог передаваться в аренду только по согласованию с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (далее — Росимущество), Управление 23.08.2012, 26.12.2012 и 14.03.2013 письмами N 6404, 9739 и 1858 направило в Росимущество обращения Общества для принятия решения о предоставлении последнему в аренду земельного участка площадью 499 967 кв. м.

Установив, что на земельном участке площадью 499 967 кв. м помимо 8 объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, находятся железобетонные емкости биологических отходов рыбной продукции, правообладатель которых не установлен, а также свинарник-маточник, принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Свинокомплекс «Мурмашинский» (далее — ООО «Свинокомплекс «Мурмашинский»), которое по вопросу приобретения прав на земельный участок площадью 499 967 кв. м не обращалось, Росимущество, руководствуясь пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), поручением от 14.03.2016 N ПП-10/9504 уведомило Управление о том, что земельный участок площадью 499 967 кв. м не может быть передан в аренду Обществу и предложило осуществить мероприятия по взиманию платы за фактическое пользование земельным участком.

Управление, ссылаясь на использование в период с 29.03.2012 по 30.06.2016 земельного участка площадью 6 674,4 кв. м в отсутствие законных оснований, 25.11.2016 направило Обществу претензию N 7019 с требованием внести 21 124 431,13 руб. платы, рассчитанной на основании отчета об оценке N 623, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 499 967 кв. м на 06.09.2016 составляет 68 000 000 руб.

В связи с тем что названная претензия не был удовлетворена, Управление обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В связи с тем что Общество не приобрело все находящиеся на земельном участке площадью 499 967 кв. м объекты недвижимости, у него в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ не могло возникнуть право на использование этого земельного участка, потому замена арендодателя в договоре аренды не производилась и новый договор аренды земельного участка площадью 499 967 кв. м с Обществом не заключался.

Вместе с тем Общество как владелец объектов недвижимости пользовалось земельным участком площадью 6674,4 кв. м, составляющим часть земельного участка площадью 499 967 кв. м.

В связи с изложенным Общество с момента регистрации права собственности на объекты (29.03.2012) обязано было вносить плату за фактическое использование земельного участка площадью 6 674,4 кв. м в размере, установленном Правительством Российской Федерации.

Поскольку Общество арендную плату за пользование земельным участком площадью 6 674,4 кв. м не вносило, то на его стороне образовалось неосновательное обогащение.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется…»

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.03.2015 N Ф02-833/2015 по делу N А74-2717/2014

«…Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Хренков А.В. приобрел у Васильева С.Н. по договору купли-продажи от 05.09.2012 административно-складское здание, общей площадью 558 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 7743 кв. м с кадастровым номером 19:01:160108:32, находящемся по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Игарская, 10Д.

14.10.2011 администрацией города Абакана (арендодатель), гражданином Васильевым С.Н. и ООО «Стройэлектросвязь» (арендаторы) подписан договор аренды земельного участка N АЮ25457, общей площадью 7743 кв. м, кадастровый номер 19:01:160108:32, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Игарская, 10Д. Указанный договор аренды государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел и не исполнялся Васильевым С.Н. до отчуждения здания ответчику.

Поскольку ответчик не произвел оплату за пользование земельным участком в период с 21.09.2012 по 01.04.2014, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из фактической площади земельного участка, необходимой для использования принадлежащего предпринимателю здания, определенной органом технического учета. Вместе с тем, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт, апелляционный суд указал на допущенные судом первой инстанции арифметические ошибки при расчете, использование при расчете меньшего количества дней просрочки исполнения обязательства, а также нарушение положений части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом приведенного нормативно-правового регулирования и установленных по делу фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик после приобретения в собственность административно-складского здания, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Игарская, 10Д, а именно с 21.09.2012 осуществляет использование земельного участка под зданием без договора и с этого момента в силу статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации у него возникла обязанность вносить плату за землепользование, исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10.

Судом апелляционной инстанции правомерно произведен расчет неосновательного обогащения в размере арендной платы, исчисленной исходя из площади земельного участка, указанной в представленной ответчиком справке государственного унитарного предприятия Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» о размере площади земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации административно-складского здания, составляющей 2412 кв. м…»