Если по условиям инвестиционного договора сторона обязуется осуществить строительство объекта недвижимости на земельном участке, то такой договор квалифицируется как смешанный и в части обязательств по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи

Договор купли-продажи, в том числе предварительный, будущего недвижимого имущества

Вывод из судебной практики: Если по условиям инвестиционного договора сторона обязуется осуществить строительство объекта недвижимости на земельном участке, который предоставлен другой стороной, а в качестве оплаты вправе получить часть помещений в возведенном здании, то такой договор квалифицируется как смешанный и в части обязательств по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.04.2018 N Ф09-9088/17 по делу N А60-9107/2017

«…В соответствии с условиями заключенного между обществом «НПО ВОСТИО» (заказчик-застройщик) и обществом «Мегаполис» (инвестор) договора об инвестировании от 02.11.2015 стороны обязались совершить все необходимые действия по реализации проекта и созданию результата инвестиционной деятельности на предоставленном заказчиком-застройщиком в установленном порядке земельном участке, а инвестор обязался осуществить финансирование в ориентировочной сумме 46 000 000 руб. мероприятий для реализации проекта на условиях настоящего договора.

Создаваемый в результате реализации инвестиционного проекта объект является 5-этажным пристроем к административному зданию по адресу: г. Екатеринбург, ул. Генеральская, 3, планируемой общей площадью 914 кв. м (далее — объект инвестирования, объект), а земельный участок, на котором осуществляется реализация инвестиционного проекта ориентировочной площадью 7541 кв. м принадлежит обществу «НПО ВОСТИО» на праве собственности с обременением (ипотека) (п. 2.2, 2.3 договора).

Созданный в результате инвестиционной деятельности объект подлежит разделу следующим образом: доля заказчика-застройщика — 25% от общей площади объекта, эквивалентная денежной сумме в размере 11 000 000; доля инвестора — 75% от общей площади объекта, эквивалентная денежной сумме в размере 34 500 000 руб.; а земельный участок под объектом подлежит передаче в общедолевую собственность заказчика-застройщика и инвестора после оформления права собственности сторон на соответствующие части объекта (п. 2.6 договора от 02.11.2015).

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В п. 6 постановления Пленума N 54 разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила пар. 3 названной главы («Строительный подряд»).

Исходя из вышеназванных правовых норм и соответствующих разъяснений, учитывая конкретные обстоятельства дела, приняв во внимание, что по условиям договора от 02.11.2015 инвестор в обмен на право получения помещений в возводимом объекте обязался осуществить финансирование строительства объекта в сумме 46 000 000 руб., организовать производство работ подрядчиками, определенными им, а заказчик-застройщик обязался предоставить принадлежащий ему земельный участок под застройку для выполнения подрядчиками работ по строительству объекта, получить и обеспечить действие технических условий, обеспечить создание приемочной комиссии и после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке передать инвестору часть объекта по акту приема-передачи и исходя из того, что в соответствии с п. 4.1.3 договора от 02.11.2015 в обязанности инвестора входил поиск подрядчиков для выполнения работ и заключения с ними договора строительного подряда, но, несмотря на согласование названного условия, договор генерального подряда от 15.12.2015 N 1-12 в отношении строящегося объекта со стороны заказчика-застройщика был заключен обществом «НПО ВОСТИО», что само по себе не повлекло изменение обязанностей сторон по договору от 02.11.2015 относительно реализации инвестиционного проекта, а никаких соглашений по указанному поводу сторонами в установленном порядке не заключалось, суды пришли к верному выводу о том, что договор от 02.11.2015 по своей юридической природе является смешанным, включающим в себя элементы договора купли-продажи будущей вещи (недвижимости) и договора подряда…»

Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 309-эс15-13936 по делу N А71-10520/2014

«…Ссылаясь на возведение спорного объекта за счет собственных средств и распоряжение им ответчиком в его интересах посредством отчуждения, общество «Химстрой» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества «Энергомикс» убытков, составляющих стоимость выполненных работ на вышеуказанном объекте во исполнение обязательств по заключенным с ответчиком договорам о совместной деятельности от 25.01.2007, взаимном сотрудничестве от 12.05.2008 и инвестиционному договору от 12.05.2008, всего в сумме 297 601 000 руб.

По мнению истца, государственная регистрация права собственности на незавершенный объект недвижимости, возведенный за счет его средств и его силами до окончания строительства жилого дома, и последующее отчуждение ответчиком этого объекта в своих интересах, что не было согласовано сторонами условиями договора о взаимном сотрудничестве от 12.05.2008, напротив, предполагающих передачу истцу часть помещений в нем, лишает его возможности достроить и приобрести в собственность причитающиеся ему площади, в связи с чем влечет нарушение его прав.

Суды с учетом характера спорных правоотношений обоснованно руководствовались разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Пленум N 54).

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 Пленума N 54).

При исследовании правовой природы договора о взаимном сотрудничестве от 12.05.2008 суды наряду с условием о том, что заказчик-подрядчик собственными силами и средствами обеспечивает строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, приняли во внимание его условие о распределении результата строительства, заключающегося в предоставлении истцу квартир и встроенных помещений в счет возмещения затрат на его возведение (пункт 2.2).

С учетом всех обстоятельств, предшествующих заключению договора о взаимном сотрудничестве от 12.05.2008, а также исходя из совокупности его условий, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что названный договор является смешанным договором. Указанный вывод был признан обоснованным судом кассационной инстанции.

Судом апелляционной инстанции обоснованно с учетом характера возникшего между сторонами обязательства был исследован также вопрос о согласовании сторонами порядка распределения получаемых в результате реализации площадей в возводимом доме. Суд сделал вывод о том, что пунктом 2.2 договора о взаимном сотрудничестве от 12.05.2008 стороны путем определения общей проектной стоимости квартир с указанием конкретных площадей определили соотношение долей в завершенном строительстве объекте.

Установленные по делу обстоятельства позволили суду апелляционной инстанции правомерно определить, что отчуждение объекта незавершенного строительством ответчиком в соответствии с утвержденным судом мировым соглашением влечет возникновение у истца права на возмещение причиненных ему убытков.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции не были поставлены под сомнение судом кассационной инстанции, признаются Судебной коллегией также обоснованными и соответствующими нормам права и установленным по делу обстоятельствам…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13 по делу N А46-8936/2010

«…Между обществом «Сибстрой» и обществом «Полет и К» 30.06.2006 заключен договор N 513/06, поименованный сторонами как договор простого товарищества (далее — договор от 30.06.2006), в соответствии с которым стороны обязались соединить вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства жилого дома, расположенного на улице 3-я Енисейская в Кировском административном округе города Омска (почтовый адрес дома: г. Омск, ул. Конева, д. 6).

По условиям указанного договора вкладом общества «Сибстрой» в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка под строящимся жилым домом, а вкладом общества «Полет и К» — выполнение всех работ по строительству жилого дома.

Разделом 5 договора от 30.06.2006 предусмотрен порядок распределения результата совместной деятельности сторон, согласно которому доля общества «Сибстрой» в строящемся объекте составила 28,5 процента, а доля общества «Полет и К» — 71,5 процента, при этом доли каждой из сторон определяются в виде площади (в квадратных метрах) с указанием нумерации квартир и нежилых помещений (приложение N 1 к договору).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 примененного судом кассационной инстанции постановления N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д.

Квалифицируя заключенный 30.06.2006 между обществами «Сибстрой» и «Полет и К» договор как договор простого товарищества, суды не учли того, что его условиями не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий; в соответствии с договором вкладом общества «Сибстрой» в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка под строящимся объектом, а вкладом общества «Полет и К» — выполнение всех работ по строительству жилого дома. При реализации помещений в жилом доме путем уступки прав (требований) на них третьим лицам каждая из сторон по условиям договора действует самостоятельно.

Между тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления N 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Таким образом, Президиум приходит к выводу о том, что договор от 30.06.2006 исходя из его условий нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…»

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления…»