Если по договору купли-продажи недвижимости зарегистрирован переход права собственности к покупателю, а впоследствии договор расторгнут

Возможность применения ст. 551 ГК РФ к отношениям, возникающим при расторжении договора купли-продажи недвижимости

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нее, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). На практике возможна ситуация, когда применение указанных положений законодательства необходимо при переходе права собственности от покупателя к продавцу в связи с расторжением договора.

 Вывод из судебной практики: Если по договору купли-продажи недвижимости зарегистрирован переход права собственности к покупателю, а впоследствии договор расторгнут, то в случае уклонения покупателя от регистрации перехода права собственности обратно к продавцу решение о регистрации может быть вынесено судом по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.08.2011 N ВАС-10440/11 по делу N А40-67618/10-157-578

«…Положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость и принятие судом решения о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении стороны от государственной регистрации перехода права собственности.

Применительно к положениям названной законодательной нормы было рассмотрено заявленное истцом требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по названному адресу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В процессе рассмотрения дела судами установлено, что по заключенному между сторонами договору от 07.07.2006 купли-продажи спорного недвижимого имущества была произведена государственная регистрация перехода права собственности. По акту приема-передачи спорный объект недвижимого имущества передавался покупателю.

Однако между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 25.10.2006 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2006, которым согласована стоимость здания в размере 282 020 000 руб. и продлен срок оплаты этого недвижимого имущества до 26.10.2007. К указанному сроку общество «Рубикон» (покупатель) оплатил за переданное ему здание только 34 000 000 руб. В пункте 2 названного дополнительного соглашения стороны согласовали, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по уплате денежных средств в размере 282 020 000 руб. в срок до 26.10.2007 продавец (общество «Атолл») вправе расторгнуть договор и потребовать возврата переданного по данному договору недвижимого имущества.

В связи с ненадлежащим исполнением договорного обязательства по оплате за переданное недвижимое имущество общество «Атолл» (продавец) направило обществу «Рубикон» (покупателю) предложение о расторжении договора, которое было получено директором общества «Рубикон» 26.10.2007. Между сторонами 28.10.2007 было заключено соглашение о расторжении договора от 07.07.2006 купли-продажи недвижимого имущества с даты подписания данного соглашения, предусматривающего обязанность общества «Рубикон» возвратить обществу «Атолл» здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 28, стр. 3, путем подписания акта приема-передачи недвижимого имущества и совершения необходимых юридических действий для регистрации за обществом «Атолл» в срок не позднее 28.11.2007 перехода права собственности на это имущество. По акту от 28.10.2007 приема-передачи, подписанному к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 07.07.2006, упомянутое имущество покупателем было возвращено продавцу.

В связи с расторжением указанного договора купли-продажи и возвратом имущества продавцу — обществу «Атолл», уклонением другой стороны от совершения действий по перерегистрации перехода права собственности на упомянутую недвижимость, заявленное обществом «Атолл» требование о государственной регистрации перехода права собственности было судом удовлетворено.

Выводы судов основаны на установленных по делу обстоятельствах и нормах законодательства…»