Если договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, считается ли заключенным договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) сроком на один год и более, который не прошел государственную регистрацию, если впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, существует две позиции судов.

Позиция 2. Если договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Калашниковым Ю.В. (арендатор) и муниципальным управлением по распоряжению объектами муниципальной собственности (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Перми от 16.06.1999 N 470-99И, в соответствии с условиями которого арендатору передано в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в пятиэтажном панельном доме по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 15. Срок действия указанного договора определен сторонами с 01.06.1999 по 12.05.2000.

При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.06.2007 изменение N 1 к договору аренды объекта от 10.01.2007 N 1825-07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.12.2006 по 28.11.2007, то есть менее года.

Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю.В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.06.2007 N 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.

Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия.

В соответствии со ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года.

С учетом того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.06.2007 N 1 в договор от 10.01.2007 N 1825-07И в части срока его действия не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.

Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.

Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции — оставлению в силе…»

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010

«…Арбитражные суды установили, что 01.06.2010 между ООО «Кристалл-Мех Цех» (арендодатель) и ОАО «Дальстроймеханизация» (арендатор) подписан договор аренды N 6-н в отношении здания бытовок (лит. 8) общей площадью 1165,10 кв. м, этажностью 2, инвентарный номер 2117, с прилегающей территорией, необходимой и достаточной для эксплуатации здания, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, 5.

Дав оценку договору от 01.06.2010, суды обоснованно отвергли доводы ОАО «Дальстроймеханизация» о незаключенности данного договора ввиду несоблюдения требования пункта 2 статьи 651 ГК РФ о государственной регистрации данной сделки как совершенной на срок более года.

В соответствии с данной нормой права договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суды установили, что в первоначальной редакции договора стороны установили срок его действия с 05.04.2010 по 05.04.2012 (пункт 4.1 договора), однако дополнительным соглашением от 01.07.2010 изменили этот срок, определив его периодом с 05.04.2010 по 30.03.2011.

Оценивая правовые последствия такого поведения сторон, суды учли, что условия договора аренды от 01.06.2010 в части установления сроков своевременно скорректированы, обоюдная действительная воля арендодателя и арендатора на установление непродолжительного срока договора прямо выражена и подтверждена их согласованными действиями по подписанию дополнительного соглашения от 01.07.2010. При этом дальнейшее исполнение договора подтверждает, что каждая из сторон воспринимала его как действующий.

Основываясь на данных конкретных обстоятельствах дела, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что договор аренды от 01.06.2010 заключен на срок менее года и, как следствие, не подлежит государственной регистрации по правилам статьи 651 ГК РФ. При этом учитывая, что арендатор осознавал значение действий по изменению срока договора и выразил готовность на их совершение с целью удовлетворения интереса в пользовании имуществом арендодателя, кассационная инстанция находит поведение ответчика по оспариванию факта заключения договора, который реально исполнялся при отсутствии разногласий по измененным условиям, по приведенным во встречном иске мотивам противоречащим нормам статьи 10 ГК РФ…»