Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, она может быть произведена на основании решения суда

Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения

На практике возникают ситуации, когда одна из сторон своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от госрегистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В судебной практике возникают вопросы, связанные с квалификацией тех или иных действий стороны договора в качестве уклонения от государственной регистрации, а также с последствиями такого уклонения.

В связи с изменениями, вносимыми в Гражданский кодекс РФ на основании Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, при уклонении стороны от госрегистрации договора будет применяться порядок, предусмотренный п. п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данными поправками срок исковой давности по требованиям, связанным с уклонением от регистрации сделки, составит один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

 Вывод из судебной практики: Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, она может быть произведена на основании решения суда.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«…7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения…»

Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 307-ЭС14-1055 по делу N А56-50681/2013

«…Изучив жалобы и приложенные к ним материалы, судья считает, что оснований для их передачи для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Судами установлено, что между ООО «Комфорт» (арендодатель) и ООО «Стройинвест» (арендатор) подписан договор аренды от 29.06.2012 N 1 нежилых помещений 9-Н, 10-Н, 11-Н общей площадью 1614 кв. м, расположенных на втором и третьем этажах 6-этажного здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности.

Пунктом 1.4 договора установлено, что договор действует с даты его подписания в течение 10 лет.

Ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора и уклонение ООО «Комфорт» от государственной регистрации, ООО «Стройинвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 165, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив, что ООО «Комфорт» уклонялось от государственной регистрации договора аренды, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что предусмотренных частью 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации не имеется…»

Определение ВАС РФ от 19.08.2010 N ВАС-10783/10 по делу N А64-2014/09

«…По иску общества с ограниченной ответственностью «Электрон-2» (далее — общество) к комитету о государственной регистрации договора аренды муниципального нежилого помещения от 15.02.2004 N 1155/К в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2004 о пролонгации данного договора.

15.02.2004 между комитетом (далее — арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения на срок с 15.02.2004 по 14.02.2009. Обязанности по осуществлению его государственной регистрации возложены на арендатора. Одновременно по акту приема-передачи имущество было передано арендатору.

Государственная регистрация договора аренды муниципального имущества арендатором не была осуществлена из-за непредставления комитетом по требованию общества необходимых для этого документов.

В связи с данными обстоятельствами общество обратилось в арбитражный суд с упомянутым требованием.

Удовлетворяя заявление общества, судебные инстанции правомерно руководствовались статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений по применению данной нормы, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 165 Гражданского Кодекса Российской Федерации…»

Определение ВАС РФ от 18.08.2010 N ВАС-11067/10 по делу N А56-55300/2008

«…По встречному иску общества о регистрации договора аренды от 18.09.2003 N 03-А007233 в связи с уклонением КУГИ от его регистрации.

При исследовании доказательств по делу судами установлено уклонение КУГИ от регистрации сделки и надлежащее исполнение обществом договорных обязательств.

Удовлетворяя иск в части регистрации договора аренды, суды обоснованно исходили из положений пункта 3 статьи 165 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

Определение ВАС РФ от 19.07.2010 N ВАС-8879/10 по делу N А46-11729/2009

«…Кроме того, статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Общество 05.08.2008 представило в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области документы для государственной регистрации договора аренды N 5-337. Государственная регистрация договора аренды N 5-337 приостановлена 10.10.2008 до 09.11.2008 в связи с поступлением заявления от аэропорта о возврате документов без проведения государственной регистрации. Из писем общества от 13.03.2009 N 23, от 13.04.2009 N 37 также следует, что оно неоднократно обращалось к аэропорту с требованием о государственной регистрации договора аренды N 5-337, однако последний уклонялся от ее проведения.

В связи с этим суды первой и кассационной инстанций, исследовав доводы сторон и представленные ими доказательства, правомерно установили, что аэропорт-арендодатель уклонялся от регистрации договора аренды и приняли решение о его регистрации…»