Дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи жилых помещений подлежит государственной регистрации

Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении цены недвижимого имущества в договоре купли-продажи жилых помещений

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. В судебной практике возникают споры как о возможности изменения цены в договоре купли-продажи жилых помещений, так и о необходимости их последующей регистрации.

Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи жилых помещений подлежит государственной регистрации.

Примечание: Правило о государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, предусмотренное п. 2 ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2009 N КГ-А41/7709-09 по делу N А41-21247/08

«…Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между ЗАО «Анрэкс-Р» (Продавец) и ОАО «БРВ-Трейдинг» (Покупатель) 05.09.2007 г. заключен договор N 1 купли-продажи недвижимости — жилых помещений общей площадью 929,5 кв. м (цокольный этаж, помещение N 126, в соответствии с поэтажным планом БТИ и экспликацией), расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5, по цене 33 947 816 рублей 24 копейки, включая НДС 18% — 5 178 480,44 рублей, сроком оплаты до 01 февраля 2008 года. по безналичному расчету согласно пункту 4.1 договора.

Дополнительным соглашением от 05.10.2007 г. N 1 (том 1, л.д. 44 — 45) внесены изменения в ряд положений договора купли-продажи от 05.09.2007 г. N 1, в том числе в пункт 4.1 данного договора.

В редакции Дополнительного соглашения пункт 4.1 предусматривает, что цена недвижимости составляет 41 160 000 рублей, включая НДС 18% — 6 278 644 рубля 07 копеек; оплата производится по безналичному расчету либо ценными бумагами в срок до 01 февраля 2009 года.

Право собственности ОАО «БРВ-Трейдинг» на недвижимость — нежилое помещение N 126, цокольный этаж, общая площадь 929,50 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5, зарегистрировано 05.12.2007 г. согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 034117 (том 1, л.д. 11).

ОАО «БРВ-Трейдинг» 04.05.2008 г. обратилось в УФРС по Московской области с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРП в подраздел I (в части изменения выкупной цены) в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение N 126, цокольный этаж, общая площадь 929,50 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5 (том 1, л.д. 56, 57).

Сообщением от 04.07.2008 N 10/014/2008-307 УФРС по Московской области отказано в удовлетворении заявления ОАО «БРВ-Трейдинг» о внесении изменений в ЕГРП.

Принимая решение об удовлетворении заявленного требования ОАО «БРВ-Трейдинг», суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРП, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРП.

Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует действующему законодательству и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

С учетом указанной нормы Дополнительным соглашением от 05.10.2007 г. N 1 внесены изменения в существенное условие договора купли-продажи от 05.09.2007 г. N 1: цена недвижимости увеличена с 33 947 816 рублей 24 копеек до 41 160 000 рублей.

Правомерен вывод судов первой и апелляционной инстанций, что Дополнительное соглашение от 05.10.2007 N 1, являющееся неотъемлемой частью договора купли-продажи, которым вносились изменения в правоустанавливающий документ на объект недвижимости, — договор от 05.09.2007 N 1 купли-продажи недвижимости — служит основанием для внесения изменений в подразделы ЕГРП на спорный объект недвижимости…»