Дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно

Возможность изменения цены в договоре купли-продажи недвижимости, заключенном по результатам аукциона

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности. В судебной практике возникают споры о возможности изменения цены имущества, первоначально согласованной в договоре купли-продажи недвижимости, который заключен по результатам аукциона.

Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.11.2009 N Ф03-6461/2009 по делу N А59-2157/2008

«…По результатам аукциона по продаже муниципального имущества (нежилого здания), проведенного Департаментом 27.07.2007, победителем признано ЗАО «Сахалинская лизинговая компания».

01.08.2007 с ЗАО «Сахлизинг» заключен договор N 83/07 купли-продажи в отношении указанного недвижимого имущества, по условиям которого покупатель обязался принять недвижимое имущество и уплатить определенную настоящим договором денежную сумму — 27 677 650 рублей (в том числе НДС), которая является ценой продажи объекта согласно протоколу итогов аукциона от 27.07.2007 N 395.

Как установлено судебными инстанциями, истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате приобретенного имущества перечислением выкупной суммы платежными поручениями N 418 от 19.07.2007 на сумму 2 259 400 рублей и N 502 от 09.08.2007 на сумму 25 418 250 рублей, имущество ему передано по акту приема-передачи от 13.08.2007.

Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном порядке 05.12.2007 (свидетельство серии 65 АБ N 061264).

По инициативе ответчика, уведомившего истца в письме от 29.12.2007 о том, что Департамент не является плательщиком НДС, между сторонами 27 декабря 2007 года заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.08.2007.

Пунктом 2.1 соглашения от 27.12.2007 стороны изменили пункт 2.1 договора, указав, что цена объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 27 677 650 рублей и является ценой продажи объекта согласно протоколу итогов аукциона от 27.07.2007 N 395.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать имущество, поэтому суды пришли к правильному выводу о том, что заключение договора купли-продажи от 01.08.2007 в отношении спорного объекта является следствием проведения аукциона, информация о котором опубликована 26 июня 2007 года, а, подписав соглашение от 27.12.2007 к данному договору, стороны изменили продажную цену имущества и существенное условие торгов (аукциона) по цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из этой нормы права, судами сделан обоснованный вывод о том, что предусмотренные договором купли-продажи обязательства по передаче недвижимого имущества и его оплате сторонами исполнены на момент подписания сторонами спорного соглашения, вследствие чего данная сделка ничтожна (статья 168 ГК РФ)…»