Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное

Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное.

Примечание: Право собственности на будущую вещь возникает у инвестора (дольщика), исполнившего свои обязательства должным образом, с момента госрегистрации этого права в ЕГРП. Надлежащим способом защиты нарушенного права является иск о передаче индивидуально-определенной вещи и государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.04.2018 N Ф09-1557/18 по делу N А07-18954/2017

«…Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с абз. 2 п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Учитывая изложенное, суд указал, что между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из купли-продажи, при этом на истца как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ответчика (застройщика) — обязанность передать помещения, определенные договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

  1. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ)…»

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.08.2015 N Ф01-2915/2015 по делу N А31-4516/2014

«…Как видно из документов и установил суд, ООО «КостромаБизнесСтрой» (заказчик-застройщик) и Предприниматель (инвестор) подписали договор инвестирования от 30.09.2011 (далее — договор) в строительство здания автосалона с автоцентром со следующими характеристиками: часть здания автосалона с автотехцентром общей площадью 465 квадратных метров, расположенная на первом этаже.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ (пункт 4 Постановления N 54).

Проанализировав содержание спорного договора в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, суд установил, что стороны идентифицировали предмет договора (часть здания автосалона с автотехцентром со следующими характеристиками: часть здания общей площадью 465 квадратных метров, расположенная на первом этаже, в здании по адресу г. Кострома, ул. Волжская 2-я, д. 2б), и определили размер инвестиций — 15 810 000 рублей из расчета 34 000 рубля за один квадратный метр.

В связи с указанным и учетом приведенных правовых норм суд правильно квалифицировал данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи…»