Договор, поименованный сторонами как предварительный и содержащий условие о выплате всей цены будущей недвижимости или существенной ее части до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате

Вывод из судебной практики: Договор, поименованный сторонами как предварительный и содержащий условие о выплате всей цены будущей недвижимости или существенной ее части до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

«…8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления…»

Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236 по делу N А32-4823/2010 (акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017))

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, в результате разделения принадлежащего должнику земельного участка с разрешенным использованием для жилищного строительства с кадастровым номером 23:43:0107001:700 площадью 554 786 кв. м образовано более двухсот земельных участков, в том числе участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328 (далее — спорные участки).

08.04.2010 должник заключил предварительные договоры купли-продажи названных участков с Рассказовым Леонидом Павловичем и Рассказовым Олегом Леонидовичем (договоры N 700/1327 и N 700/1328), по условиям которых должник обязался передать покупателям земельные участки и заключить основные договоры купли-продажи. Факт оплаты в кассу должника 640 000 рублей во исполнение условий договоров подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 08.04.2010 N 48 и N 49.

По договорам уступки права (требования) от 18.02.2015 и от 20.02.2015 покупатели уступили Вольнову О.В. права (требования) к должнику по предварительным договорам купли-продажи.

Полагая, что спорные участки незаконно включены конкурсным управляющим в конкурсную массу, а также что они подлежат передаче в собственность покупателю, Вольнов О.В. обратился в суд с настоящим заявлением.

Суды квалифицировали указанные выше предварительные договоры купли-продажи земельных участков как основные договоры по продаже будущей недвижимой вещи, поскольку они содержали условие о предварительной оплате земельных участков. Указав на то, что покупатель по таким договорам имеет право требовать передачи вещи, суды отметили, что реализация участков в конкурсном производстве не может быть осуществлена без нарушения прав покупателя, в связи с чем исключили данное имущество из конкурсной массы.

Принимая во внимание положения статьи 126 Закона о банкротстве, суды на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратили производство в части требования о признании права собственности Вольнова О.В. на спорные участки, сославшись на неподведомственность спора арбитражному суду.

Впоследствии названные выводы поддержал суд округа.

Между тем судами не учтено следующее.

Сторонами заключены договоры, поименованные ими как предварительные, купли-продажи земельных участков, которые содержали условие о предварительной оплате. Таким образом, суды, учтя разъяснения, изложенные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление N 54), правильно квалифицировали данные соглашения как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N А45-5119/2009

«…Как усматривается из материалов дела, между обществом «Ретэил-Инвест» и обществом «Седьмой Континент» заключен договор от 25.08.2006 N 793, поименованный ими предварительным договором о заключении договора купли-продажи недвижимости (далее — договор N 793), и соглашение к этому договору от 25.08.2006 N 1 (далее — соглашение N 1), по условиям которых общество «Ретэил-Инвест» обязалось приобрести в собственность земельный участок, организовать и осуществить на нем строительство нескольких зданий торгово-развлекательного комплекса, заключить с обществом «Седьмой Континент» основной договор о продаже последнему недвижимого имущества, которое будет создано в последующем (нежилых помещений ориентировочной площадью 14 000 кв. метров, индивидуализированных в соответствии с предпроектной документацией), а общество «Седьмой Континент» обязалось перечислить денежные средства в размере 350 000 000 рублей поэтапно в зависимости от хода выполнения строительных работ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, договор N 793 и соглашение N 1 по своей правовой природе являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи…»

Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-165

«…7 апреля и 28 июля 2006 года между истицей и ответчиком были заключены предварительные договоры, предметом которых являлась обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи соответственно машиноместа 359 стоимостью <…> руб. и машиноместа 360 стоимостью <…> руб. в строящемся доме по адресу: <…>.

По условиям заключенных договоров основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности ответчика на указанные объекты, но не позднее четвертого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами.

Во исполнение условий предварительных договоров истцом приобретены два простых векселя ЗАО «Траст-Инвест» на сумму <…> руб. и <…> руб. со сроком платежа — по предъявлении, но не ранее 5 декабря 2008 г., что предполагало срок их оплаты не позднее 5 декабря 2009 г.

Ответчиком право собственности на указанные выше машиноместа (их номера изменены на 377 и 388) зарегистрировано 10 мая 2011 г. и 29 сентября 2010 г. соответственно, однако обязательства по заключению основных договоров с истцом не исполнены, в том числе несмотря на вступившее в силу решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 17 января 2013 г., которым на ответчика возложена обязанность по заключению этих договоров.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако данный вывод суда сделан без учета того, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенные между сторонами договоры от 7 апреля и 28 июля 2006 года, поименованные предварительными договорами купли-продажи машиноместа, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиномест, но и обязанность истицы по их оплате путем приобретения векселей указанных ответчиком эмитентов, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истицей надлежащим образом в полном объеме. В связи с этим ответчику надлежало принять векселя в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…»