Договор купли-продажи недвижимости, в котором отсутствуют сведения, позволяющие установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта, признается незаключенным

Данные, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения), объекта незавершенного строительства, и последствия их отсутствия

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. В связи с этим в судебной практике возникают вопросы о перечне данных, которые должен содержать договор купли-продажи зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в целях согласования условия о предмете.

Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, в котором указан ее адрес, но отсутствуют сведения, позволяющие установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта, признается незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009 N А19-10423/08-16-Ф02-1677/09 по делу N А19-10423/08

«…В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как усматривается из пункта 1.1 договора купли-продажи от 28.03.2005, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора имущество ЗАО «Иркутскрыба», расположенное по адресу: г. Черемхово, ул. Первомайская, 16, в следующем составе: склад с холодильно-компрессорным оборудованием, проходная, гараж, аммиачный склад, насосная, склад, склад, склад железобетонный.

Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что указанное имущество определено сторонами на месте, передается покупателю без оформления государственной регистрации права собственности для последующей разборки, демонтажа или реконструкции.

В связи с тем что ни данный договор, ни акт приема-передачи от 28.03.2005 не содержат каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, суд первой инстанции со ссылками на статьи 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правомерный вывод о незаключенности договора купли-продажи от 28.03.2005. Поскольку незаключенный договор не влечет возникновения у ООО «Холодрыбсервис» права собственности на спорное недвижимое имущество, в удовлетворении иска отказано обоснованно.

Обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального права, содержащиеся в них выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…»

Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2008 N Ф09-9063/08-С6 по делу N А07-3769/08

«…Как установлено судами, ответчику на праве собственности принадлежит спорный объект недвижимости — нежилое строение — магазин количество этажей 1, общая площадь 213,4 кв. м, литера А, инвентарный N 4129, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. Бикей, ул. Первомайская, д. 25, номер объекта 02:257:41:0000:1101.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 20.03.2003 подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. Бекеево, а покупатель — принять его.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к предпринимателю Сафиуллину М.Г., последний на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, суд апелляционной инстанции верно указал, что сторонами договора купли-продажи от 20.03.2003 не согласован его предмет: отсутствует конкретное наименование спорного здания, его площадь, этажность и другие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в связи с чем на основании ст. 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признал данный договор незаключенным.

Учитывая, что договор купли-продажи от 20.03.2003 не соответствует требованиям ст. 209, ст. 432, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что он не может являться основанием перехода права собственности на спорное здание от истца к ответчику, а следовательно, и основанием для государственной регистрации этого перехода права собственности…»