Договор купли-продажи недвижимости, содержащий указание только на адрес либо адрес и площадь нежилого помещения, может быть признан судом незаключенным

Сведения о нежилом помещении, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи, и последствия их отсутствия

Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, содержащий указание только на адрес либо адрес и площадь нежилого помещения, может быть признан судом незаключенным.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199

«…Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли-продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

По договору купли-продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое нежилое помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли — продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли-продажи от 29.08.96 незаключенным…»

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2009 N КГ-А40/2830-09-П по делу N А40-49336/07-53-433

«…Как следует из материалов дела, ЗАО «Мосстрой-94» обосновывает исковые требования заключением с ООО «Рассвет на Валовой» договора купли-продажи недвижимого имущества N 10/3 от 12.10.2003 г., в соответствии с условиями которого им приобретено помещение площадью 184,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, д. 10, стр. 15, по цене 40 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

Судами обеих инстанций установлено, что ООО «Рассвет на Валовой» являлось собственником помещений площадью 184,7 кв. м — мансарды ком. а, пом. 11 ком. 1 — 7, подвала ком. 1, этаж 1 пом. 1 ком. 1 — 4, пом. VI ком. 1 — 2, 2а, 3 — 7, расположенных по адресу: г. Москва, пер. 6-й Монетчиковый, д. 10/9-7, стр. 15, согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. серия 77 АА N 061441.

ООО «Рассвет на Валовой» (Продавец) и ЗАО «Мосстрой 94» 12.10.2003 г. оформили договор N 10/3 купли-продажи недвижимого имущества — помещения площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15.

Судами также установлено, что по состоянию на дату оформления сторонами договора купли-продажи N 10/3 от 12.10.2003 г. ООО «Рассвет на Валовой» на праве собственности принадлежали только помещения, поименованные в Свидетельстве о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. серия 77 АА N 061441.

Согласно выписке из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15, по состоянию на 31.07.2000 г. и справке ГУП МосГорБТИ от 15.08.2008 г. N 5161 площадь указанного здания на дату оформления сторонами договора N 10/3 от 12.10.2003 г. составляла 211 кв. м.

Поскольку нежилые помещения площадью 184,7 кв. м, указанные в договоре купли-продажи N 10/3 от 12.10.2003 г., являлись частью домовладения общей площадью 211 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о незаключенности указанного договора купли-продажи в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием данных, определяющих расположение нежилых помещений площадью 184,7 кв. м в составе другого недвижимого имущества…»