Договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о том, что передача имущества осуществляется после государственной регистрации

Установление в договоре купли-продажи момента передачи недвижимого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение такого договора до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 указанной статьи).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

На практике возникают споры о возможности передачи недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.

 Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о том, что передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Примечание: Противоположная позиция изложена в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения законодательства», одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 N 5. В соответствии с п. 24 указанных Рекомендаций не допускается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи в случае, если вещь не передана по акту приема-передачи покупателю.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10

«…Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 постановления N 10/22, согласно которой в случае, «когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права», суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации…»

Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2006, 01.03.2006 N КГ-А40/1082-06-П по делу N А40-51685/03-122-577

«…Судом установлено, что между ЗАО «Сектор-1» (продавец) и Компанией «Опен Сосайети Институт Менеджмент Сервисес Лтд.» (покупатель) заключен договор от 28.04.2000 купли-продажи здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Татарская, д. 13, стр. 16.

Вступившими в законную силу судебными актами судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А40-23438/02-21-264 установлено соответствие данного договора закону. Данный вывод подтвержден Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2003 N 2323/03.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что в материалы дела не представлено доказательств наличия указанных в статье 20 Закона оснований для отказа в государственной регистрации прав, исковые требования (с учетом уточнения) заявлены правомерно, отказ в их удовлетворении не может быть признан соответствующим закону и установленным по делу обстоятельствам.

Не может быть признан обоснованным вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска со ссылкой на отсутствие акта приема-передачи здания, так как стороны в пункте 4.4 договора от 28.04.2000 предусмотрели подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя, Компании «Опен Сосайети Институт Менеджмент Сервисес Лтд.», на здание. Данное условие не противоречит положениям части 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, законность решения и постановления проверяется арбитражным судом кассационной инстанции повторно, основания, предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ отсутствуют, судебная коллегия считает возможным отменить принятые по делу решение и постановление и принять новое решение об удовлетворении иска, не направляя дело на новое рассмотрение…»

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 по делу N А12-13061/2013

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.03.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Омский завод технического углерода» (продавец) и ООО «Волгоград-Имущество» (покупатель) заключен договор купли-продажи N 83/13/2013, по условиям которого ООО «Волгоград-Имущество» приобрело в собственность здание склада готовой продукции N 8, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. 40 лет ВЛКСМ, 61.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи от 20.03.2013 N 83/13/2013 предусмотрено, что имущество передается по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на имущество.

Общество 08.05.2013 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество в соответствии с договором купли-продажи от 20.03.2013 N 83/13/2013 и регистрации обременения — ипотеки.

Управление Росреестра по Волгоградской области приостановило государственную регистрации перехода права собственности и государственную регистрацию ипотеки в силу договора в связи с тем, что на регистрацию не представлен акт приема-передачи недвижимого имущества, о чем сообщило заявителю уведомлениями от 21.05.2013 N 01/077/2013-520 и N 01/077/2013-521.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

В соответствии с абзацем 4 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи вправе договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Поскольку стороны договора купли-продажи от 20.03.2013 N 83/13/2013 согласовали, что объект недвижимого имущества передается покупателю по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на имущество, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра по Волгоградской области не могло требовать у общества акта приема-передачи имущества для целей государственной регистрации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по Волгоградской области по приостановлению государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимого имущества: здание склада готовой продукции N 8, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. 40 лет ВЛКСМ, 61, являются незаконными…»