Договор купли-продажи недвижимости действителен, несмотря на то что в ЕГРП не зарегистрировано право собственности продавца на отчуждаемые объекты

Отчуждение недвижимого имущества до приобретения продавцом права на него

Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости действителен, несмотря на то что в ЕГРП не зарегистрировано право собственности продавца на отчуждаемые объекты, если договор фактически исполнен, указанное право продавца впоследствии зарегистрировано и наличие такого права на момент совершения сделки никем не оспаривалось.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-306/10-С6 по делу N А50-17575/2009

«…Общество «Продсервис» (продавец) и общество «Заря» (покупатель) 04.12.2006 заключили договор купли-продажи, по условиями которого продавец обязался продать, а покупатель — купить объекты недвижимого имущества, перечисленные в приложении N 1 к договору. Перечень объектов недвижимости, указанных в данном приложении, совпадает с перечнем объектов, ранее приобретенных обществом «Продсервис» у общества «Фирма Уралгазсервис». В тот же день указанное имущество, согласно акту приема-передачи, передано обществу «Заря», которое в установленные договором сроки исполнило обязанность по его оплате.

Право собственности на указанные объекты (за исключением омшаника, пристроя и здания молочного цеха) зарегистрировано обществом «Продсервис» 04 — 05.06.2009.

Общество «Продсервис», ссылаясь на то обстоятельство, что право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости зарегистрировано им после заключения договора купли-продажи от 04.12.2006, а в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит только собственнику, обратилось в суд с иском о признании данного договора недействительным.

Судами установлено, что обществом «Продсервис» проданы обществу «Заря» те же объекты недвижимости, которые незадолго до оспариваемой сделки приобретены им у общества «Фирма Уралгазсервис», право собственности которого, в свою очередь, было зарегистрировано на основании акта передачи основных средств от колхоза им. Ленина агроассоциации «Заря» от 30.03.1992. Между тем фактически спорные объекты недвижимости из владения общества «Заря» никогда не выбывали, поскольку последнее являлось подсобным хозяйством общества «Фирма Уралгазсервис» и имущество изначально находилось у общества «Заря» для осуществления производственного процесса. Указанные обстоятельства подтверждаются также имеющимся в материалах дела протоколом заседания совета директоров общества «Продсервис» от 01.12.2006 N 20, из которого следует, что недвижимое имущество, подлежащее отчуждению обществу «Заря», находится у последнего и используется им.

Принимая во внимание также, что оспариваемый обществом «Продсервис» (продавец) договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, право собственности продавца в отношении отчужденного недвижимого имущества впоследствии подтверждено его государственной регистрацией и его наличие на момент совершения сделки купли-продажи никем не оспаривалось, суды с учетом принципа правовой определенности и стабильности гражданского оборота пришли к выводу, что при данных обстоятельствах отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влечет недействительности оспариваемого договора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…»