Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3

«…Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными…»

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.11.2017 N Ф03-4470/2017 по делу N А04-3969/2017

«…На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2016 N 9/339, заключенного между МКП «ГСТК» и Чернышем Павлом Сергеевичем, право собственности на встроенное нежилое помещение — здание склада, Лит. А, расположенное по адресу: г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, пом. 3, кадастровый номер 28:016030003:1767, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030005:25, площадью 12638 кв. м перешло к Чернышу П.С.

Полагая, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030005:25, новый собственник подлежит включению в число арендаторов указанного земельного участка, Комитет обратился с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Отказ в государственной регистрации мотивирован истечением срока действия договора аренды от 10.01.2007.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

При этом вне зависимости от волеизъявления арендодателя, новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации переход прав на часть земельного участка от МКП «ГСТК» произошел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2016 N 9/339.

Судами сделан правомерный вывод, что правоотношения, возникшие на основании соглашения от 16.11.2016, касаются перехода прав и обязанностей арендатора по возобновленному на неопределенный срок договору, к которому положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации неприменимы.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ управления в государственной регистрации соглашения от 16.11.2016 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Доводы управления относительно неправомерного применения в рассматриваемом случае положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права…»

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.04.2017 N Ф03-999/2017 по делу N А73-9988/2016

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.03.2013 между департаментом и гражданами Евдокимовым В.Н., Савченко И.В., Одержаховским В.В. заключен договор N 100 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051251:25 для использования под индивидуальный жилой дом: предоставлено арендатору Евдокимову В.П. 3/10 доли — 658,58 кв. м, арендатору Савченко И.В. 2/5 доли — 878,11 кв. м, арендатору Одержаховскому В.В. 3/10 доли — 658,58 кв. м.

29.12.2015 Евдокимов В.П. по договору купли-продажи доли жилого помещения продал свою долю (3/10) жилого дома гражданину Шабала А.М.

07.04.2016 между департаментом и гражданами Шабала А.М., Савченко И.В., Одержаховским В.В. заключено соглашение об изменении условий договора N 100 от 13.03.2013 аренды земельного участка.

Указанное соглашение было передано на государственную регистрацию в управление.

Решение об отказе в государственной регистрации от 23.05.2016 мотивировано несоответствием субъектного состава первоначального договора аренды и дополнительного соглашения к нему в части арендаторов. По мнению уполномоченного органа, стороны по соглашению могут изменить условия договора, но не его стороны, поскольку при изменении сторон возникает новое правоотношение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды согласились с мнением управления в отношении невозможности изменения субъектного состава, указанного в дополнительном соглашении.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и статье 35 Земельного кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право аренды той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации переход прав на часть земельного участка от Евдокимова В.П. к Шабала А.М. произошел на основании договора купли-продажи доли в праве собственности жилого дома от 29.12.2015.

Таким образом, замена арендатора, указанная в дополнительном соглашении от 07.04.2016, является лишь подтверждением права аренды Шабала А.М. для третьих лиц, поскольку такое изменение субъектного состава сделки установлено законом и произошло на основании вышеуказанного договора купли-продажи.

Вывод судов о невозможности изменения стороны договора в силу положений главы 29 ГК РФ основан на неверном толковании действующего законодательства и прямо противоречит приведенным выше нормам права и разъяснениям по их применению.

На основании вышеизложенного, оспариваемый департаментом отказ уполномоченного органа признается не соответствующим статье 20 Закона о государственной регистрации…»