Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации

Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года

Хотя Гражданским кодексом РФ, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ, четко регламентировано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, на практике возникает множество споров по данному вопросу. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Вместе с тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат положений, исключающих требование п. 2 ст. 651 ГК РФ (обязательная госрегистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года) для договоров субаренды. Однако на практике возникают споры по данному вопросу. Из буквального толкования норм § 4 гл. 34 ГК РФ следует, что указанные нормы регулируют вопросы аренды зданий и сооружений, а не любого недвижимого имущества. В связи с этим возникает вопрос о возможности применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды нежилых помещений в здании (сооружении). Кроме этого, на практике иногда возникает вопрос: может ли быть договор зарегистрирован после окончания его действия?

Вывод из судебной практики: Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Такой договор при отсутствии госрегистрации считается незаключенным.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53

«…1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

  1. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

Определение ВАС РФ от 10.09.2013 N ВАС-11809/13 по делу N А31-3678/2012

«…Как следует из судебных актов между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 28.10.2009 N 33, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование на срок с 28.10.2009 по 27.10.2010 передается нежилое помещение. Арендная плата установлена в размере 60 000 рублей в месяц. В обязанность арендатора также входит оплата электроэнергии, потребленной арендатором согласно показаниям счетчика.

Договор в установленном порядке зарегистрирован не был, фактическое пользование нежилым помещением осуществлялось в период с 28.10.2009 по 13.03.2012.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку спорный договор, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным…»

Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011

«…Как следует из судебных актов, между ОАО «НИКА» (арендодатель) и ИП Осадчим С.А. (арендатор) подписан договор аренды от 18.04.2000 N 418, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина «Продуктовый» площадью 130,52 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, Волоконовский район, п. Пятницкое, ул. Петрачкова, д. 43.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судебные инстанции при рассмотрении настоящего дела установили, что договор аренды от 18.04.2000 N 418, подписанный сторонами сроком на 1 год, не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным и не может быть признан недействительным; предприниматель в период с 09.06.2011 по 30.11.2011 пользовался помещением и вносил за указанное пользование плату исходя из согласованного сторонами размера арендной платы; перечисленная истцом плата является рыночной и не превышает сумму необходимого возмещения за пользование объектом. Поскольку договор аренды от 18.04.2000 N 418 является незаключенным, он не порождает у предпринимателя права на преимущественный выкуп спорного здания магазина, а также права на выкуп указанного объекта в упрощенном порядке в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При таких условиях оснований для постановки вопроса о пересмотре оспариваемых судебных актов не имеется…»

Определение ВАС РФ от 11.10.2012 N ВАС-12933/12 по делу N А07-22723/2011

«…Как следует из имеющихся материалов, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Халфиной С.М. (арендатор) 29.03.2011 подписан договор N 1901 сроком действия до 18.02.2016, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N 1 — 9 первого этажа 4-этажного жилого здания, Литера А, расположенного по адресу: г. Ишимбай, проспект Ленина, д. 25, общей площадью 73,5 кв. м, для использования под офис.

Суд установил, что договор аренды от 29.03.2011 N 1901 считается незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке согласно требованиям статей 609, 651 ГК РФ.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»