Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года и продленный дополнительным соглашением на срок менее года

Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора + новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года и продленный дополнительным соглашением на срок менее года (в связи с чем общий срок аренды становится более года), подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК

«…Согласно договору аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр указанный земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству «Заречное» (арендатор). Срок аренды — до 01.02.2007.

На основании заключения Комитета по градостроительству и архитектуре г. Оренбурга от 24.01.2007 сторонами подписано дополнительное соглашение от 31.01.2007, согласно которому в п. 1.4 вместо слов «до 01.02.2007» читать «до 31.12.2007», в п. 2.1 абзац 1 изложить в редакции «Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к дополнительному соглашению расчету арендной платы».

Считая договор аренды незаключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами установлено, что договор аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр со сроком аренды до 01.02.2007 не подлежит государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 31.01.2007 к договору внесены изменения в п. 1.4 договора, регулирующий срок действия договора. Срок аренды увеличен до 31.12.2007.

В соответствии со ст. 453 Кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, дополнительным соглашением к договору стороны изменили условия договора, в том числе и в части срока действия договора. В результате чего срок действия договора аренды составил больше одного года.

Поскольку доказательств государственной регистрации спорного договора не имеется в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор не заключен…»

Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011

«…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предпринимателем Кашаповой И.З. (арендатор) и Комитетом по Дюртюлинскому району (арендодатель) подписан договор от 30.01.2006 N 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, по условиям которого арендатор принимает во временное владение от арендодателя совместно с балансодержателем (ГУ Дирекция единого заказчика г. Дюртюли) объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 42, общей площадью 184,3 кв. м, для организации торговли промышленными товарами.

В п. 1.2 договора стороны установили срок — с 01.02.2006 по 15.01.2007.

Дополнительным соглашением от 15.12.2006 N 1 к указанному договору срок аренды изменен — с 16.01.2007 по 31.12.2007.

Более того, в соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 (далее — информационное письмо N 134) судам разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

При этом судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор от 30.01.2006 N 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа заключен предпринимателем Кашаповой И.З. (арендатор) и Комитетом по Дюртюлинскому району (арендодатель) на срок — с 01.02.2006 по 15.01.2007, то есть менее 1 года. Однако дополнительным соглашением от 15.12.2006 N 1 к указанному договору срок аренды изменен путем распространения его условий на период с 16.01.2007 по 31.12.2007, в связи с чем общий срок действия договора превысил 1 год.

С учетом установленных судами обстоятельств, к рассматриваемым отношениям подлежит применению п. 3 ст. 651 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательства регистрации договора от 30.01.2006 N 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа и дополнительного соглашения от 15.12.2006 N 1 об изменении срока действия договора аренды в материалы дела не представлены. Сведения о наличии вступившего в законную силу решение суда о регистрации данной сделки также отсутствуют…»