Акт приема-передачи, подписанный сторонами, не является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи, если представлены данные о нахождении этого имущества во владении продавца

Доказательства, которые могут подтверждать передачу недвижимости по договору купли-продажи

После подписания передаточного документа возникает немало правовых последствий. Так, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») и т.д.

Вследствие этого на практике возникают споры о том, какие доказательства подтверждают факт передачи покупателю недвижимого имущества по договору купли-продажи.

 Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, подписанный сторонами, не является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи, если представлены данные о нахождении этого имущества во владении продавца.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 по делу N А33-2731/2009

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 556 названного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В подтверждение факта исполнения договора купли-продажи N 2-неж. от 03.08.2007 и передачи недвижимого имущества представлен акт приема-передачи от 03.08.2007, согласно которому ООО «Авто-Град» передало, а ООО «Краскорни» приняло нежилое помещение N 1, являющееся предметом указанного договора.

Вместе с тем, как установлено апелляционной инстанцией, спорное имущество не выбывало из владения истца, ввиду чего сделка по отчуждению спорного имущества от ООО «Авто-Град» к ООО «Краскорни» фактически не состоялась.

Факт владения спорным недвижимым имуществом ООО «Промпластик» после 3 августа 2007 года (даты составления представленного акта приема-передачи) подтверждается представленными в материалы дела договором аренды от 15.06.2007, заключенным между ООО «Промпластик» и ООО «Региональное Общество Содействия Промышленности Торговли».

Обстоятельства спора, связанные с оценкой договора купли-продажи N 2-неж. от 03.08.2007 были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009

«…В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как видно из материалов дела, права собственности общества «ОйлТрейдинг» на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, сторонами договора от 09.11.2006 подписан акт приема-передачи имущества от 13.11.2006, согласно которому продавец передал, а покупатель принял спорные нежилые помещения.

Судами на основе исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, а также пояснений сторон установлено, что фактически передача всех отчужденных по договору купли-продажи помещений не произведена. Как указал суд апелляционной инстанции, подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче нежилых помещений, являющихся предметом договора, поскольку в материалах дела имеется письмо продавца — общества «Фирма «Заря» об отсрочке освобождения спорных помещений, а также подтверждение сторонами спора факта нахождения в указанных помещениях имущества продавца.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи…»