аключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, госрегистрации не подлежит

Договоры аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащие государственной регистрации

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, госрегистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«…10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года…»

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А19-2665/2011

«…Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что по договору аренды N 551хд от 14.07.2003 ответчик (арендатор) получил от истца (арендодатель) принадлежащее последнему имущество, находящееся в городе Братске Иркутской области, в том числе склад общей площадью 41,40 кв. м, одноэтажное кирпичное нежилое производственное здание общей площадью 336,50 кв. м, холодный склад общей площадью 97,70 кв. м, пожарный водоем 150 куб. м, мачты освещения в количестве трех штук, забор железобетонный, протяженностью 296 м. Срок договора аренды определен с даты его подписания по 31.12.2003. Дополнительными соглашениями стороны неоднократно продляли срок действия договора, а 15.09.2010 подписали соглашение о его расторжении и по акту от этой же даты арендованное имущество было возвращено истцу.

Заявляя требования, истец указал, что арендная плата ответчиком внесена не полностью.

Принимая оспариваемый акт, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца обоснованы по праву и по размеру.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку данные выводы соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, ссылка на которые в решении имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Утверждение ответчика о незаключенности спорного договора аренды не основано на законе. Поскольку срок договора аренды составляет менее года, его государственная регистрация не требовалась — пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последующие пролонгации договора осуществлялись на срок менее года и необходимости государственной регистрации договора также не порождают — пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59…»